反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連續四周下跌，最新報138.22，按周再跌1.14%。各大指數全線報跌，港島、九龍、新界東及新界西分別下跌0.76%、1.02%、1.35%及1.17%。大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數則分別下跌1.33%、1.11%及1.03%。
預期跌幅15至20%
八大領先指數又再全線報跌，為9月中二手樓價見頂以來第三次，整體樓市氣氛轉弱。CCL錄得四連跌，創40周新低，累積跌幅2.76%。分區跌幅1%左右，港島區及新界區樓價分別創29周及33周新低，九龍區指數回到今年1月中水平。大型單位樓價更連跌七周，屬08年金融海嘯以來首次，累積跌幅近6%。整體二手樓價從9月中歷史高位回落5.9%，剛好回到3月初金管局收緊按揭時水平，確認調整市已展開。
近期股市表現不濟，股市下跌的主要原因乃經濟增長前景黯淡，尤其是香港更受多方面打擊，包括人民幣貶值、轉口轉弱、美元上升、自由行飽和、資金外流等不利因素，加上美國即將啟動加息周期，港股未來6至12個月將繼續尋底，進一步影響樓市氣氛。
市況不明朗，大部份買家採觀望態度，一手樓銷售有轉弱跡象，元朗某大型盤第三輪加推，只售出少於半數，反應未如理想。反而半山豪宅仍不乏大陸客青睞，客源少但盤源亦少，但這些買家另有算盤，無懼雙辣招及樓價下跌入市；有西半山豪宅逆市加價推貨尾。
翻查上次股災數據，首階段從高位量度跌幅為15至20%。開始有地產代理及發展商呼籲政府撤招，若政府未能堅持調控樓市措施，跌幅另當別論。
人口數字謎團未解
較早前，有報告指2025年香港將有近8百萬人，成為全世界人口最稠密的大城市。上月，代表某基金的前香港財爺梁錦松指香港可發展成千萬人口的大城市。到底香港未來人口多少？人口結構如何？還看政府如何處理人口政策。
政務司司長林鄭月娥負責的人口政策督導委員會今年年初發表報告，承認香港人口面臨嚴峻挑戰，其一是人口急劇老化、勞動人口下降，其二是維持人口增長主要靠單程證配額。政府估算，至25年，香港人口有785萬，到41年則有845萬，屆時三分之一是65歲以上的長者。
但以上推算出現兩個謎團。現時全港總共有269萬個公私營住宅單位，連同未來10年長策48萬建屋目標，到25年全港應有317萬單位，但政府估算25年香港人口大約有785萬，意味每戶平均人口由現時的2.9個降至2.48。為何未來10年每戶平均人口急跌？筆者百思不得其解，當中極可能隱含人口政策與房策的假設不協調。再有就是單程證數目，單程證原意一家團聚，若維持至41年，連同過往批准，總數將超越3百萬，數字難以令人信服。最近政策已放寬至成年子女，如何於方針不變下長期維持？兩者政府皆需向市民解釋。
城市規劃房策需配合
先不談政策適合與否，依照現有人口發展，2041年香港65歲以上的長者將佔人口三分之一。若要頤養天年，長者需要更多的綠化及活動空間，如公園及社區會堂等設施，社區亦需要更多配套，如護理及療養院。當政府按現行規劃，見縫插針，改劃綠化，有否考慮建屋後如何應對未來需求轉型？未來長者屋的數量是否足夠？如何鼓勵私人發展商參與長者屋項目？將來恐怕某些適合長者的社區需求極大，搬遷到合適的居所代價高昂。
人口政策銳意鼓勵生育，以量為先的長策又是否適合？現行一手供應越來越多開放式蚊型及一房單位，如何鼓勵合適的四人家庭單位？如何重建置業階梯讓家庭成員增加時可合理換樓？
更大的挑戰將會是長遠房屋架構。若未來是以單程證主導人口增長，這些人大部份屬基層，需要資助房屋。即使長策成功落實，未來六成新供應屬資助房。香港總供應量仍是私營多於公營，是否足夠應付未來20年百多萬單程證人士？會否引致公屋輪候者大增？或許私樓因錯配供應過剩而下跌，但觀乎沙士時樓價是現時的四分之一，未見大量公屋人士遷入私樓，可見公屋私樓需求性質不同，未來樓價亦難以返回沙士時。
城市規劃長遠房屋策略與人口策略息息相關，更應以人口策略主導規劃。政府當務之急是盡快確立一適合香港長遠發展的人口政策，然後檢討城市規劃及長遠房屋策略並加以配合，彌補現時以量為策的不足。◇
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